태국 1억 5천만원 이하 부동산시장 급격한 투자 급감 (진짜 이유)

3 백만 바트 (현재 환율로 대충 1억 5천만 원) 정도의 부동산 시장이 급격히 힘들어지고 있다는 뉴스가 보도되었다. 여러 번 언급했지만 태국에서 자동차 시장은 1백만 밧 (5천만 원 정도)가 기준점이 되는데 부동산은 3 백만 바트를 기준점으로 잡으면 편하다. 무슨 말이냐면 기준점 아래는 서민들의 실 수요가 있는 구간, 그 위로는 투자 개념이라고 보면 편하다. 

한국 부동산 버금가는 하이클래스 부동산 시장은 그나마 괜찮은 편이라고 한다. 빈부격차가 심하게 벌어진 태국에서는 이런 양극화가 당연하게 받아 들여지고 있고 이미 많은 부를 축적한 이들끼리의 투자는 아직도 괜찮은 편이라는 것이다. 

3백만 밧 이하는 정말 실거주를 위한 부동산이 대부분인데 이들이 구매를 하지 못하는 이유는 경기가 안 좋아서 꺼려하는 것보다 대출이 안되기 때문이다. 진짜 이유는 은행에서 40%에 달하는 높은 거절률을 자랑하고 있고 더 높아지고 있다는 점이다. 서민들은 내 집마련을 위해서 대출이 필수적인데 기준이 높다는 점인데 이는 두 가지로 살펴볼 수 있다. 

첫째는 소득 미달이다. 내 월급빼고 다 오른다는 물가에 부동산은 선두다. 태국 대부분의 서민들의 월급 상승률에 비해 부동산은 가파르게 매년 올랐고 첫 집 장만을 위해 대출금보다 월급이 낮으니 바로 거절당하는 것이다. 

둘째는 낮은 공시지가다. 실거래되고 있는 가격보다 낮게 공시지가가 만들어지는 것은 당연한 거지만 은행에서 보는 공시지가가 더욱 낮게 잡아가고 있어 실거래와의 갭이 훨씬 더 커졌다는 점이다. 그러다보니 집 장만을 위해서 모아둔 목돈이 있다면 가능하지만 그렇지 않은 서민들은 더욱 힘들게 되는 것이다. 

위와 같은 이유로 태국 부동산은 빠르게 얼어가고 있다. 몇년전 태국 부동산이 호황일 때는 외국인의 투자가 공격적으로 전반적인 부분에 이루어지고 있었고 서민들까지 내 집마련에 분주했던 시장이라서 한국처럼 "프리미엄" 장사가 가능했다. 코로나 전부터 조금씩 얼어붙기 시작했는데 코로나 이후 중국인이 뚝 끊기고 중국 내에서 해외 부동산 투자를 위한 투자금 제한을 적극적으로 추진하면서 부동산에 돈이 덜 돌기 시작했는데 태국 경기도 어려워지면서 서로 맞물려 점점 더 어려워지고 있다. 

태국에서 서민들을 위한 부동산은 정부의 적극적인 도움이 필요하다. 현재 운영중인 첫 집 마련 저금리를 더욱 낮추고 확대하고 은행도 너무 돈을 묶어두기보다는 조금은 풀어야 하는데 가능할지 모르겠다. 태국 정부에서 환율 때문에 중앙은행을 그렇게 압박해도 요지부동이던 중앙은행의 행보를 보면서 한국과 달리 태국 은행은 마이웨이가 더 강하다. 그래서 다루기 더 어렵다. 

마지막으로 여러번 포스팅에서 남겼지만 태국에서 부동산 구매는 반드시 진짜 살 목적이 아니라면 비추천이다. 투자를 위한 부동산 시장은 하이클래스만 남은 상황에서 그렇다면 한국에 비해 경쟁력이 없는 것이 현실이다. 예전처럼 해외 자금도 많이 들어오고 내수 경기도 괜찮다면 그때 다시 포스팅하도록 하겠다.